Economia
Banco de Portugal aperta regras para quem pede crédito à habitação ou ao consumo
As novas regras entram em vigor em agosto e limitam o acesso ao crédito. Medida chega depois de um ano em que os preços das casas dispararam quase 19%, e em que o crédito à habitação cresceu ao ritmo mais rápido desde antes da crise de 2008.
O Banco de Portugal vai tornar mais difícil o acesso ao crédito à habitação e ao consumo. A partir de 1 de agosto, as famílias só vão poder comprometer, no máximo, 45% do seu rendimento líquido mensal com o pagamento de prestações de empréstimos, menos do que os 50% permitidos até agora.
Esta chamada "taxa de esforço" é o principal indicador que os bancos usam para decidir se uma família tem capacidade para pagar um crédito.
A alteração surge depois de o crédito à habitação ter crescido 10,6% no último ano - mais do triplo da média da Zona Euro - atingindo um ritmo só comparável ao período anterior à crise financeira de 2008. Ao mesmo tempo, os preços das casas subiram 18,9% no último trimestre de 2025, face ao ano anterior, um dos aumentos mais elevados de toda a União Europeia, e o nível de endividamento das famílias portuguesas voltou a subir em 2025, depois de mais de uma década a descer.
O Banco de Portugal explica que a descida das taxas de juro e o aumento dos salários, entre 2024 e 2025, deveriam ter aliviado o peso das prestações nas contas das famílias. Isso não aconteceu: em vez de pagarem menos por mês, muitos portugueses aproveitaram essa folga para pedir empréstimos maiores, mantendo a taxa de esforço em níveis semelhantes.
Menos margem para exceções à regra
Os bancos sempre puderam, dentro de certos limites, emprestar dinheiro a clientes cuja taxa de esforço ultrapassasse o limite máximo - por exemplo, quando existiam outras garantias que reduziam o risco do empréstimo. Até agora, essa margem chegava aos 15% do total de crédito concedido por cada banco. A partir de agosto, essa margem desce para 10%. Na prática, a alteração deverá ter pouco impacto no imediato. Segundo o Banco de Portugal, os bancos já só estavam a usar cerca de 6% dessa margem em 2025. Prazos dos empréstimos: menos regras, mas mais flexibilidade para os mais jovens
Cai também um objetivo que vinha desde 2018: o de que a duração média dos empréstimos à habitação convergisse para 30 anos. O Banco de Portugal justifica esta decisão com o facto de cada vez mais jovens estarem a comprar casa - já representam 62% dos novos empréstimos desde agosto de 2024 - e estes tenderem, naturalmente, a contratar prazos mais longos, o que tornava aquele objetivo cada vez mais difícil de cumprir e, na prática, pouco útil.
Em contrapartida, quem tem entre 30 e 35 anos passa a poder contratar empréstimos até 40 anos, três anos a mais do que era permitido até agora, ficando equiparado aos mutuários com 35 anos ou menos. O objetivo é compensar, para os mais jovens, o impacto da descida do limite à taxa de esforço, permitindo espalhar o pagamento por mais tempo e assim reduzir o valor de cada prestação mensal.Fim dos empréstimos a 100% para casas da banca
Há ainda dois ajustes com menor impacto prático. Primeiro, deixa de existir uma regra especial que permitia aos bancos financiar a totalidade do valor de casas que já lhes pertenciam (por exemplo, imóveis retomados por incumprimento de outros clientes). Estas operações passam a seguir as mesmas regras gerais aplicadas a qualquer outra compra de casa: o banco pode financiar, no máximo, 90% do valor do imóvel se for para habitação própria, ou 80% se for para outros fins.
Segundo, os contratos de "leasing" imobiliário - um tipo de arrendamento com opção de compra, pouco comum em Portugal - deixam de estar sujeitos diretamente a estas regras, ainda que continuem a pesar no cálculo da taxa de esforço de quem tiver outros créditos em simultâneo.
Há coisas que não mudam
Mantêm-se os limites que já existiam quanto ao valor máximo que um banco pode emprestar face ao preço da casa (90% para habitação própria, 80% para outras finalidades), os prazos máximos para crédito ao consumo (7 anos para crédito pessoal, 10 anos para crédito automóvel e para despesas com educação, saúde ou eficiência energética) e a obrigação de os empréstimos preverem sempre o pagamento regular de capital e juros. Ou seja, sem "períodos de férias" no pagamento, salvo em situações de incumprimento.
Mantém-se, também, a prática de os bancos terem de simular, no momento de aprovar um crédito, o que aconteceria à prestação mensal do cliente caso as taxas de juro subissem - o chamado "teste de choque”, que já fazia parte das regras anteriores e que continua a aplicar-se, sobretudo, ao crédito à habitação com taxa variável ou mista, o regime mais comum em Portugal.
Regras entram em vigor a 1 de agosto
A nova recomendação aplica-se apenas a créditos pedidos a partir de 1 de agosto de 2026, não afetando quem já tem um empréstimo em curso. Se as instituições estiverem em processo de concessão e já tiverem aplicado a análise de esforço e choque, não se aplica a nova recomendação mesmo que o crédito só venha a ser concedido depois de agosto.
O Banco de Portugal acredita que a alteração terá um impacto “limitado” ao nível da concessão de crédito. Sem nunca apontar o dedo diretamente à garantia pública para habitação, mas sem esconder o seu efeito, o regulador bancário admite efeitos e entende que não é a única variável em jogo.
Os dados do banco central apontam para um fluxo de novos mutuários no mercado de crédito desde agosto de 2024, numa altura em que a garantia pública já estava promulgada e quando entraram em vigor algumas isenções para os jovens.
Em termos médios, estes clientes têm taxas de esforço mais elevadas, rendimentos inferiores, pedem mais dinheiro emprestado aos bancos e ficam a pagar esses créditos durante mais tempo. Tudo isto significa que são mais jovens. A análise do Banco de Portugal conclui que estes clientes têm um perfil de risco mais elevado.
Por vontade do regulador, o objetivo é que o cumprimento destas regras por parte dos bancos passe a ser vinculativo e não uma recomendação, mas isso depende do legislador.
Esta chamada "taxa de esforço" é o principal indicador que os bancos usam para decidir se uma família tem capacidade para pagar um crédito.
A alteração surge depois de o crédito à habitação ter crescido 10,6% no último ano - mais do triplo da média da Zona Euro - atingindo um ritmo só comparável ao período anterior à crise financeira de 2008. Ao mesmo tempo, os preços das casas subiram 18,9% no último trimestre de 2025, face ao ano anterior, um dos aumentos mais elevados de toda a União Europeia, e o nível de endividamento das famílias portuguesas voltou a subir em 2025, depois de mais de uma década a descer.
O Banco de Portugal explica que a descida das taxas de juro e o aumento dos salários, entre 2024 e 2025, deveriam ter aliviado o peso das prestações nas contas das famílias. Isso não aconteceu: em vez de pagarem menos por mês, muitos portugueses aproveitaram essa folga para pedir empréstimos maiores, mantendo a taxa de esforço em níveis semelhantes.
Menos margem para exceções à regra
Os bancos sempre puderam, dentro de certos limites, emprestar dinheiro a clientes cuja taxa de esforço ultrapassasse o limite máximo - por exemplo, quando existiam outras garantias que reduziam o risco do empréstimo. Até agora, essa margem chegava aos 15% do total de crédito concedido por cada banco. A partir de agosto, essa margem desce para 10%. Na prática, a alteração deverá ter pouco impacto no imediato. Segundo o Banco de Portugal, os bancos já só estavam a usar cerca de 6% dessa margem em 2025. Prazos dos empréstimos: menos regras, mas mais flexibilidade para os mais jovens
Cai também um objetivo que vinha desde 2018: o de que a duração média dos empréstimos à habitação convergisse para 30 anos. O Banco de Portugal justifica esta decisão com o facto de cada vez mais jovens estarem a comprar casa - já representam 62% dos novos empréstimos desde agosto de 2024 - e estes tenderem, naturalmente, a contratar prazos mais longos, o que tornava aquele objetivo cada vez mais difícil de cumprir e, na prática, pouco útil.
Em contrapartida, quem tem entre 30 e 35 anos passa a poder contratar empréstimos até 40 anos, três anos a mais do que era permitido até agora, ficando equiparado aos mutuários com 35 anos ou menos. O objetivo é compensar, para os mais jovens, o impacto da descida do limite à taxa de esforço, permitindo espalhar o pagamento por mais tempo e assim reduzir o valor de cada prestação mensal.Fim dos empréstimos a 100% para casas da banca
Há ainda dois ajustes com menor impacto prático. Primeiro, deixa de existir uma regra especial que permitia aos bancos financiar a totalidade do valor de casas que já lhes pertenciam (por exemplo, imóveis retomados por incumprimento de outros clientes). Estas operações passam a seguir as mesmas regras gerais aplicadas a qualquer outra compra de casa: o banco pode financiar, no máximo, 90% do valor do imóvel se for para habitação própria, ou 80% se for para outros fins.
Segundo, os contratos de "leasing" imobiliário - um tipo de arrendamento com opção de compra, pouco comum em Portugal - deixam de estar sujeitos diretamente a estas regras, ainda que continuem a pesar no cálculo da taxa de esforço de quem tiver outros créditos em simultâneo.
Há coisas que não mudam
Mantêm-se os limites que já existiam quanto ao valor máximo que um banco pode emprestar face ao preço da casa (90% para habitação própria, 80% para outras finalidades), os prazos máximos para crédito ao consumo (7 anos para crédito pessoal, 10 anos para crédito automóvel e para despesas com educação, saúde ou eficiência energética) e a obrigação de os empréstimos preverem sempre o pagamento regular de capital e juros. Ou seja, sem "períodos de férias" no pagamento, salvo em situações de incumprimento.
Mantém-se, também, a prática de os bancos terem de simular, no momento de aprovar um crédito, o que aconteceria à prestação mensal do cliente caso as taxas de juro subissem - o chamado "teste de choque”, que já fazia parte das regras anteriores e que continua a aplicar-se, sobretudo, ao crédito à habitação com taxa variável ou mista, o regime mais comum em Portugal.
Regras entram em vigor a 1 de agosto
A nova recomendação aplica-se apenas a créditos pedidos a partir de 1 de agosto de 2026, não afetando quem já tem um empréstimo em curso. Se as instituições estiverem em processo de concessão e já tiverem aplicado a análise de esforço e choque, não se aplica a nova recomendação mesmo que o crédito só venha a ser concedido depois de agosto.
O Banco de Portugal acredita que a alteração terá um impacto “limitado” ao nível da concessão de crédito. Sem nunca apontar o dedo diretamente à garantia pública para habitação, mas sem esconder o seu efeito, o regulador bancário admite efeitos e entende que não é a única variável em jogo.
Os dados do banco central apontam para um fluxo de novos mutuários no mercado de crédito desde agosto de 2024, numa altura em que a garantia pública já estava promulgada e quando entraram em vigor algumas isenções para os jovens.
Em termos médios, estes clientes têm taxas de esforço mais elevadas, rendimentos inferiores, pedem mais dinheiro emprestado aos bancos e ficam a pagar esses créditos durante mais tempo. Tudo isto significa que são mais jovens. A análise do Banco de Portugal conclui que estes clientes têm um perfil de risco mais elevado.
Por vontade do regulador, o objetivo é que o cumprimento destas regras por parte dos bancos passe a ser vinculativo e não uma recomendação, mas isso depende do legislador.
