O Governo aprovou hoje, em Conselho de Ministros, a nova lei de arrendamento urbano que visa facilitar a atualização das rendas antigas, liberalizar a duração dos contratos de arrendamento e acelerar os despejos. O executivo diz que ficam salvaguardadas as situações mais vulneráveis como as dos idosos, dos portadores de grau de deficiência superior a 60 por cento e os casos em que há carência financeira por parte do arrendatário.
A média destes valores poderá servir de base para o valor da nova renda, ou, se as partes não chegarem a acordo, para o cálculo de uma indemnização que será paga pelo proprietário ao arrendatário. Neste caso a média dos dois valores será multiplicada por 60 (cinco anos de renda) que serão pagos ao inquilino após o que este terá de deixar a casa.
Exceções para os casos mais vúlneráveis Assunção Cristas explicou que as exceções a esta atualização de rendas se aplicam a pessoas com mais de 65 anos, deficientes com grau de incapacidade superior a 60 por cento e pessoas com carência económica comprovada, para as quais foi estabelecido um regime transitório.
Para cada uma destas categorias foram encontradas soluções "com consequências diferentes entre si" explicou Assunção Cristas, “sendo certo que na mesma pessoa se pode reunir, e reunir-se-á muitas vezes, a circunstância de ter mais de 65 anos e de também ter carência económica”. Nesses casos “os dois mecanismos aplicam-se em simultâneo”.
Assim, nos casos em que os inquilinos tenham idade igual ou superior a 65 anos (cerca de 60 por cento dos contratos antigos) ou um grau de deficiência superior a 60 por cento, pode haver atualização de rendas, mas os locatários não poderão ser obrigados a sair.
Nestes casos, se não houver acordo, o cálculo da nova renda será feito tendo em conta o valor da atualização patrimonial dos imóveis, que as Finanças estão a realizar este ano, e corresponderá a 1/15 avos desse valor.
Período transitório de cinco anos para os casos de carência financeira
Para os casos em que o inquilino invocar carência financeira (e disso fizer prova nas Finanças), foi previsto um mecanismo transitório de cinco anos, durante o qual o contrato manterá em vigor e haverá lugar a um ajustamento.
Prevê-se assim que, nos casos em que o agregado tenha um rendimento anual bruto corrigido inferior a 2500 euros, a atualização das rendas antigas não possa exceder os 25 por cento do seu rendimento ajustado à dimensão do agregado familiar do inquilino e conjugado com o valor patrimonial do imóvel.
Para os casos de maior carência, em que o rendimento do agregado não ultrapassa os 500 euros, o ajustamento da renda não poderá exceder 10 por cento
No final do período transitório, que garante a não-cessação do contrato por cinco anos, a ministra da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Território, explicou que “o Estado e a segurança Social estarão dotados de mecanismos para acomodar estas situações que ainda existam de rendas mais antigas encontrando a resposta adequada para cada um dos casos que se verifique”.
"Despejo célere" no prazo de três mesesO Governo previu também um "mecanismo especial de despejo célere" que deve decorrer, "tanto quanto possível", por via extra-judicial. O objetivo é de evitar casos em que o arrendatário conseguia evitar o despejo por tempo indefinido se fosse fazendo pagamentos avulsos.
“No caso de atraso em dois meses consecutivos, o senhorio pode notificar o arrendatário e das duas uma: ou paga ou desocupa a casa no terceiro mês”, explicou a ministra.
A fim de resolver o máximo de casos fora dos tribunais, Assunção Cristas revelou será criado um “Balcão Nacional do Arrendamento”, para resolver litígios entre senhorios e inquilinos. Este ficará responsável pela notificação dos inquilinos, e também tratará dos processos de atualização de rendas em que não haja acordo entre as partes.
“Se houver uma oposição por parte do inquilino, o processo é encaminhado para o tribunal que, com um processo muito célere e expedito, dará a ordem de despejo”, explicou Assunção Cristas.
Segundo a ministra, a “troika” queria que fossem implementados mecanismos inteiramente extra-judiciais, mas a Constituição Portuguesa não permite processos unicamente administrativos, e por isso ficará acautelado o direito do inquilino a recorrer a um juiz.
Outra das novidades consiste em dar uma “maior liberdade às partes" envolvidas no arrendamento com a celebração de contratos com duração mais curta e ajustados às "necessidades" de inquilinos e senhorios.
Contratos deixam de ter prazo mínimoAssim, os contratos deixam de ter a duração mínima de cinco anos e não haverá nenhum prazo mínimo estabelecido, sendo em que nos casos em que as partes não determinarem uma duração, os contratos terão a duração de dois anos, que serão automaticamente renovados.
Para promover a renovação urbana, o novo regime de arrendamento tenta também facilitar a vida aos proprietários que queiram fazer obras, nos imóveis em más condições.
Assim, nos casos de demolição do imóvel ou de obras profundas, que obriguem à saída do inquilino, esta acontecerá mediante o pagamento de uma indmnização e sem que o senhorio seja obrigado a garantir um alojamento alternativo como sucedia até agora.
Também aqui a exceção à regra são os casos anteriormente referidos de idosos e pessoas com deficiência, que devem ser realojados em condições idênticas
Governo quer dinamizar o mercado de arrendamentoO Governo diz que o objetivo desta reforma é “criar um verdadeiro mercado de arrendamento, que, em conjunto com o impulso à reabilitação urbana, possa oferecer aos portugueses soluções de habitação mais ajustadas às suas necessidades”
Como impactos são apontados a dinamização do mercado, o aumento da oferta de habitações a preços ajustados, o aumento da segurança jurídica para senhorios e a renovação das cidades, segundo o documento do executivo.
Enquadramento fiscal favorável Para esse fim, a nova lei prevê um “enquadramento fiscal favorável” que alinhará a "tributação dos rendimentos prediais aos de capital".
Com a ressalva de que está ainda por decidir, aponta-se para uma taxa especial de 25% em sede de IRS sobre os rendimentos prediais” a vigorar a partir de 2013.
Atualmente as rendas são englobadas na declaração anual de IRS, o que significa que são tributadas à taxa correspondente ao escalão de rendimento do proprietário dos imóveis.
De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística, em 2011 registam-se 772.700 imóveis arrendados (13,1% dos imóveis) e 110.207 vagos para arrendar.
Os Contratos celebrados entre 1991 e 2005 representam 20% (154.559 imóveis) e os oficializados entre 2006 e 2011 totalizam 47% (362.605 imóveis).
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